4月から中古住宅販売時にインスペクション(建物状況調査)の説明義務化がスタートします!

【インスペクションとは】・・・購入前に物件のコンデションを確認するために建物のプロがその住宅の調査を行うものです。

「媒介契約」「重要事項説明」「売買契約」の各段階において、ホームインスペクションの存在やその内容について、宅建業者に
説明を義務付けられることになります。
インスペクションそのものが義務付けられるわけではないのでご注意ください!
いづれにせよ、中古住宅の『よくわからない』『不安』などといった懸念が少し解消され、今後日本でも爆発的にインスペクションが
普及するとみられています。

実務上、媒介契約・重要事項説明・売買契約の3つを契約当日に行うケースがほとんどですので、買主は、売主や仲介業者さんのいる前で初めてインスペクションの存在を聞かされることになります。
このタイミングで聞かされても、今からインスペクションをいれるのは難しいということになります。

国務省ではこの改正宅建業法の施行を前にインスペクションができる既存住宅状況調査技術者を24000人生み出そうとしていますが、改正法にあわせるため一気に排出できるよう、その資格者になるための研修は半日のみとしています。
半日の研修で正確な診断や説明ができるのでしょうか?
結果、同じ資格者でも品質にバラツキが出るのは必至です。
また、インスペクション業者が不動産業者から仕事を得ようとし、不動産業者の不利になるような内容は依頼者に報告しない(できない)といった癒着構造が生まれます。

インスペクションは、第三者の視線で中立公正な立場から正しい診断をしてもらわないと意味がありません。
取引に利害関係のないホームインスペクターを買主が自分で選ぶことが最も重要になります!

購入前リフォームにおける注意点

 購入と合わせてリフォームを実施する場合、クロスの張替えから、水廻りの設備更新や耐震補強、間取り変更等、幅広い改修内容が想定されます。今回は建築工法による間取り変更について解説します。

 例えば、購入予定者から「この壁を撤去して広いLDKにリフォームできますか? できるなら購入を検討したい」という問い合わせがあったとします。この場合、建物がどのような工法でつくられているのかがポイントです。木造住宅の場合、柱や梁、筋交等で構成される「在来軸組工法」と壁式構造である「ツーバイフォー(枠組壁工法)」に大きく分けられます。
 在来軸組工法の場合は、耐震性について検討することは必須ですが、壁の撤去については可能で、間取り変更への対応力は高いといえます。
 一方、ツーバイフォー工法の場合は壁が構造体となっているため、壁の撤去は難しいといえます。その他の工法としてはハウスメーカーが独自で開発したものがあり、木造や軽量鉄骨でつくられたものについては、系列のリフォーム会社でなければ施工できないことが考えられます。購入予定者に適切なアドバイスを行うためにも、もし図面や書類があれば、あらかじめ工法を確認しておくことが必要です。

住宅ローン審査における注意点

住宅購入者ほとんどが使う住宅ローン。住宅ローンを組むために避けて通れない関門が「個人信用調査」という、個人の自動車ローンやクレジットカードの支払い履歴などを調査し、過去に遅延や滞納がないか調査を行います。
もしそこで履歴が見つかると否決という結果が出ることが多いです。
まず支払い中にどういったことをするとローン会社に履歴を残されてしまうのか。一つに支払日に約定金額を払わなくて後日に払ういわゆる支払い遅延、こちらは軽度であれば住宅ローン審査が承認になることもあります。
二つ目に約定金額を支払わずさらに踏み倒してしまった場合、こちらはまず審査が承認になることはありません。
この履歴は数年の間、残されることが多く住宅ローンどころかクレジットカードも作れなくなります。

そこで注意したいのが携帯電話の支払いです。最近の機種代は高額になっており、分割で返済してる方もいらっしゃると思います。
その部分が通信会社のローン会社で取り扱っているので通信費を滞納すると履歴が残り、住宅ローン審査に影響したりします。
とにかく支払いに遅れない。当たり前のことですが将来の自分のためにも気を付けましょう。

不動産購入時の諸経費について

不動産購入に必要なのは、物件価格だけではありません。物件価格とは別に、登記費用や銀行借入保証料、仲介手数料などの、「諸費用」がかかってきます。
この諸費用を含めると、3,000万円の物件を買った際に、総額はいくらくらいになるのか。
  
諸費用は大きく分けて、「金融機関」にかかる費用、「司法書士」や「家屋調査士」にかかる費用、「税金」としてかかる費用、そして「不動産会社」にかかる費用の4つがあります。

これらの諸経費として必要な額は、中古物件の場合で物件価格の8~10%が目安になります。3,000万円の物件を買ったら諸経費は240~300万円ということになります。
あくまでも目安になります。物件によっては上記以外の諸経費もありますので注意が必要になります。

物件価格は売主が決めており、交渉はできますが、値引き交渉しすぎると「ほかの方に売却します」とせっかく気に入った物件があっても購入できないという可能性もあります。  

不動産会社にかかる費用として「仲介手数料」とはどんな費用なのか。一体いくらかかるのでしょうか。
実は、不動産会社が仲介手数料をどれだけ受け取れるのかは法律で決められています。
といっても、具体的な金額が決められているわけではなく、「上限」が定められています。そして、ほとんどの不動産会社が、その上限額の仲介手数料を受け取っているのが現状です。
 
それでは、仲介手数料を求める速算式を見てみましょう。 
 物件価格が高いほど仲介手数料の額は高くなります。

仲介手数料=(物件価格×3%+6万円)+消費税
 
3000万円の中古住宅を購入した場合、売主、買主が支払う仲介手数料は、
 
(3000万円×3%+6万円)+消費税8%=103万6800円
 
となり、5000万円の物件の場合だと、
 
(5000万円×3%+6万円)+消費税8%=168万4800円
 
となります。
 
3000万円の物件と5000万円の物件で、不動産会社の手間が大きく変わることはないのですが、物件価格の3%というルールなので、物件価格が高ければ高いほど仲介手数料の額も高くなるのです。
それはともかく、仲介手数料と一言でいっても、物件価格とは別に、大きな額を支払わなければいけないことを知っておいてください。
 
仲介手数料がかかる物件、かからない物件
実は仲介手数料は、不動産の売買契約を結んだら必ず支払わなければいけないものではありません。
「不動産会社が、どのような立場で不動産取引に関わったか」によって仲介手数料が発生したり、しなかったりするのです。
 
この「不動産取引における不動産会社の立場」を、「取引態様」といい、次の3つがあります。
 
(1)売主
(2)代理
(3)仲介
 
このうち、仲介手数料が発生するのは、取引態様が「仲介」の場合だけで、「売主」「代理」の場合は、仲介手数料はかからないのです。
 
「売主」は、不動産会社が自ら所有する土地や建物を売る場合で、売主である不動産会社と買い主との直接取引になります。
また「代理」は、売り主の代理人であることを意味します。「代理」の代表例は、新築マンションの販売です。デベロッパーとよばれる開発業者が「売り主」になり、デベロッパーの子会社などが「販売代理」を行なうケースが大半で、仲介手数料はかかりません。
 
ちなみに、不動産会社には取引態様を明示することが法律で義務づけられています。そのため、不動産広告には必ず、取引態様を明示する欄があるはずですので確認してみてください。
 
 その会社が信用できるかどうかを判断するのは、その会社のサービスを受ける消費者です。消費者のひとりとして、安心してつきあえる不動産会社を選びたいですね。

不動産売却を行う際の注意点【不動産業者買取】

不動産の売却。人生に何回も経験できることでもないし、一度も経験することもないかもしれません。
売り手はできるだけ高く売りたいし、買い手はできるだけ安く買いたいもの。
今回は不動産売却の業者買取に関する注意点を書きたいと思います。
まず不動産を売却する際にどこに相談するか。まずは不動産業者で売買価格の査定をしてもらうのが通例でしょう。
その時に注意したいのが必ず1社ではなく2~3社にお願いすること。1社では比較ができず、買取となりますと言い値で取引させられますので注意が必要です。
ただ数多くの業者にお願いすると本人も大変なだけでなく、売却物件の新鮮さがなくなり業者間でさらし物件となってしまい意欲がなくなってしまうので2~3社多くても5社がいいと思います。しっかり情報管理してくれ、秘密厳守の不動産仲介業者に任せましょう。
買取価格だけに注目が行きそうですが、その他条件にも注意が必要です。まずは「瑕疵担保責任」売却不動産に対して個人であっても売却不動産に欠陥がみつかった場合に修復しなければならないという責任となります。取扱い取引の中で、売却してみたら庭先から直径50cmくらいの石が20個でてきて処分に費用がかかったり、覚えのない水道管が敷地を縦断していたりと実はこういった事例は多いです。あるよりないほうがいいですね。
「停止条件」にも注意が必要です。たとえば不動産業者が購入するが、銀行融資が承認にならなかったら白紙解約という、いわゆる「融資利用の特約」です。
通常個人向けにある売買契約の特約となりますが、小規模事業者の買取にみられる条件となります。あるよりないほうがいいですね。
それ以外に造成知識、不動産譲渡所得や各種税金、官民境界状況など不動産売却については特に不動産仲介業者の総合的知識が求められます。

高圧線下

高圧線下の土地は電力会社立ち会いで電磁波を計ることができます。
計ってみると電磁波としては微弱と判断されることが多いです。

PCやドライヤー、ホットカーペットのほうが強いくらいだそうです。ただ目に見えないものですからね。

もともと送電してる電力にも比例するようですが、住宅地をはしる線はそこまでではないようです。
建物建築時に制限がかかるので不動産価値的には下がります。購入、売却するときは安くなるでしょう。

高圧線下だけどこの価格でこの立地なら…。
と思えればいいのかな。

不動産を売却するために知っておきたいこと

不動産を売却しようと考えた際に、知っておきたいことがあります。

まずは、売りたい不動産がどのくらいの価格で売れるかということです。
売却価格の目安を、近隣の周辺の相場を調べ参考にします。
インターネットや家のポストに投函されるチラシなど参考になりますが
あくまで参考で、不動産会社に見積もってともらうとはっきりした数値が出せます。

たとえば、同じマンション内でも間取りや階数や、角部屋など条件の違いもありますし、隣同士の一戸建てでも家の中の痛み具合や日当たり、
道路の向きなど細かな違いで査定には違いが出てくるからです。

インターネットでの一括見積もりサービスもありますが、訪問して見積る場合もあり、 訪問のほうがより正確な見積もりが出せます。

 

それから、引越しまでのスケジュールを考えておくことです。
実際に売れるまで半年以上かかることもあるので、次に住む住宅は賃貸か、新たに購入するのか、
お子様の学校の兼ね合いもあると思います。

現在の住宅ローンの残債、税金などの諸経費も
どのようなものがいくらあるか、前もって調べておく必要があります。

時間がかかることも想定して、余裕を持って計画を立てたいものです。

グリーンライフでは、概算の査定金額を即日回答いたします。
また、徹底的な秘密主義で、売却相談、査定を行っておりますのでご安心ください。
ご相談はどうぞお気軽にご連絡くださいませ。

引越し業者を決めるポイント

お引越しが決まってた時点で、引越し業者に頼む場合は、
まずは数社に見積もりを依頼してみましょう。

いまは一括で見積もり依頼できるサイトもあり便利ですが、
ネットや電話だけのやり取りだけで決めてしまうことは
当日追加料金になったり、運べないものが出てきたりとトラブルの元になります。
大抵の業者は自宅に訪問してくれますので、まずは一括見積もりで業者の対応や価格を確認して、その後何社かに来てもらって見積もりを出していただくことをおオススメします。
複数の引越し業者から見積もりが一通り出そろったら、
実際に引っ越しを依頼する引越し業者を決めなければなりません。
引越しは引越し業者の良し悪しですべてが決まるといっても過言ではありませんので、いろんな基準をもって慎重に決定しましょう。

引越し業者のPRポイントで選ぶ

引越し業者の営業マン、見積書の印象で選ぶ

引越しの作業開始時間で選ぶ

また、単身者や大きな家具がないなど、荷物が少ない場合はお友達に手伝ってもらうことがあるかもしれません。料金が安く済むことが一番のメリットでしょう。
しかし、引越し専門業者に頼むことは保障や保険などのメリットもありますので、一概に料金だけで決めずに、様々な条件を加味して考えたほうがよいと思います。

家具や床を傷つけてしまった・・・

朝早くから夜中まで時間がかかった・・・
荷物の紛失があり、責任の所在がうやむやになってしまった。。。など
トラブルもあるものです。

新生活を気持ちよく始めるためにも、グリーンライフでも提携の引越し業者様がありますので、お気軽にご相談ください。スムーズなご入居をお手伝いさせていただきます。