生産緑地の2022年問題

市街化区域内の農地の宅地化を促進する生産緑地法(1974年制定)では、都市部の自治体は、住宅不足解消のために農地を宅地並み課税するなどで宅地化を推進しました。
しかし、その後の社会情勢等の変化の中で、農地の宅地化が進むことでの環境の悪化や都市農地保護の必要性等が指摘されました。
その後、国は農地の保全を図るために生産緑地法を改正し、生産緑地制度を創設しました(1991年)。
市街化区域内の農地は、
●「生産緑地」・・・農地とし保護する農地。 
●「宅地化農地」・・・原則通り宅地化を進める農地。
に分けられました。

【生産緑地制度】
●「生産緑地」とは、生産緑地地区に指定された区域内の農地等の土地又は森林のことをいいます。
● 生産緑地の所有者等は、当該生産緑地を農地等として管理する義務があり、営農による生産緑地として使用・収益が認められます。
● 生産緑地の所有者等は、病気等で農業に従事できなくなった、あるいは死亡した時、指定の告示の日から30年を経過したとき、市町村に対して時価での買取の申し出ができます。(買取り申出をしない土地は生産緑地の指定が続く。)

【生産緑地指定のメリット】
生産緑地は、固定資産税が農地課税で優遇され、終身営農を条件に相続税納税猶予制度の適用があります。
指定が解除されると、これらの税優遇措置が受けられず、多額の税負担が生じることになります。

【生産緑地と宅地化農地の宅地化推移】
1992年からの20年での生産緑地の減少率は約10%であり、生産緑地制度と相続税納税猶予制度による農地保全効果は高いといえます。
一方の宅地化農地はその20年間で約60%が宅地化されており、2022年に買取り申出が可能となる生産緑地も短期間のうちに宅地化されて市場に供給されるのではなく、10年、20年の期間の中で徐々に宅地化が進むのではないでしょうか。

【生産緑地の2022年問題】
都市部の生産緑地の多くが2022年に指定から30年が経過することで、市街化区域内において、宅地化された大量の土地が市場に供給されることでの土地・住宅市場への影響(不動産価格の下落など)が懸念されており、これを「生産緑地の2022年問題」と呼びます。

平成27年度に東京都の農家を対象にした調査では、4~5割の生産緑地で相続税納税猶予制度の適用を受けていると回答されています。
適用を受けた農家は買取り申出をすると猶予税額の支払いが生じることから、買取りは考えにくいといえます。
適用を受けていない生産緑地の今後の利用意向を問う設問では、買取りの申し出をしたいとの回答は全体の8%にすぎず、分からないと回答されたのは53%、今後も生産緑地を継続して農地として利用するつもりとの回答は43%でした。
この調査から分からないと答えた全体の25%の生産緑地農家の動向が懸念されている2022年問題の鍵を握っていることが分かります。
国は、都市農地がこれまでの「宅地化すべきもの」から、都市に「あるべきもの」へと位置づけを大きく転換して必要な法改正を実施しています。

【生産緑地法等の改正】
2016年5月に、都市農業振興基本計画が閣議決定され、20017年6月に「都市緑地法等の一部を改正する法律」が施行されました。
生産緑地法の改正では、懸念されている2022年問題等への対策として、
● 生産緑地地区の指定対象の土地面積下限値を500㎡から300㎡に引き下げ可能に
● 生産緑地地区内に農産物加工・製造施設、農産物等直売所、農家レストラン等の建築物の設置を可能に
● 買取り申出までの期間を所有者等の意向をもとに、「特定生産緑地」として10年延長することを可能に(10年経過後も繰り返し10年延長が可)
の3点を可能にしました。