生産緑地の2022年問題

市街化区域内の農地の宅地化を促進する生産緑地法(1974年制定)では、都市部の自治体は、住宅不足解消のために農地を宅地並み課税するなどで宅地化を推進しました。
しかし、その後の社会情勢等の変化の中で、農地の宅地化が進むことでの環境の悪化や都市農地保護の必要性等が指摘されました。
その後、国は農地の保全を図るために生産緑地法を改正し、生産緑地制度を創設しました(1991年)。
市街化区域内の農地は、
●「生産緑地」・・・農地とし保護する農地。 
●「宅地化農地」・・・原則通り宅地化を進める農地。
に分けられました。

【生産緑地制度】
●「生産緑地」とは、生産緑地地区に指定された区域内の農地等の土地又は森林のことをいいます。
● 生産緑地の所有者等は、当該生産緑地を農地等として管理する義務があり、営農による生産緑地として使用・収益が認められます。
● 生産緑地の所有者等は、病気等で農業に従事できなくなった、あるいは死亡した時、指定の告示の日から30年を経過したとき、市町村に対して時価での買取の申し出ができます。(買取り申出をしない土地は生産緑地の指定が続く。)

【生産緑地指定のメリット】
生産緑地は、固定資産税が農地課税で優遇され、終身営農を条件に相続税納税猶予制度の適用があります。
指定が解除されると、これらの税優遇措置が受けられず、多額の税負担が生じることになります。

【生産緑地と宅地化農地の宅地化推移】
1992年からの20年での生産緑地の減少率は約10%であり、生産緑地制度と相続税納税猶予制度による農地保全効果は高いといえます。
一方の宅地化農地はその20年間で約60%が宅地化されており、2022年に買取り申出が可能となる生産緑地も短期間のうちに宅地化されて市場に供給されるのではなく、10年、20年の期間の中で徐々に宅地化が進むのではないでしょうか。

【生産緑地の2022年問題】
都市部の生産緑地の多くが2022年に指定から30年が経過することで、市街化区域内において、宅地化された大量の土地が市場に供給されることでの土地・住宅市場への影響(不動産価格の下落など)が懸念されており、これを「生産緑地の2022年問題」と呼びます。

平成27年度に東京都の農家を対象にした調査では、4~5割の生産緑地で相続税納税猶予制度の適用を受けていると回答されています。
適用を受けた農家は買取り申出をすると猶予税額の支払いが生じることから、買取りは考えにくいといえます。
適用を受けていない生産緑地の今後の利用意向を問う設問では、買取りの申し出をしたいとの回答は全体の8%にすぎず、分からないと回答されたのは53%、今後も生産緑地を継続して農地として利用するつもりとの回答は43%でした。
この調査から分からないと答えた全体の25%の生産緑地農家の動向が懸念されている2022年問題の鍵を握っていることが分かります。
国は、都市農地がこれまでの「宅地化すべきもの」から、都市に「あるべきもの」へと位置づけを大きく転換して必要な法改正を実施しています。

【生産緑地法等の改正】
2016年5月に、都市農業振興基本計画が閣議決定され、20017年6月に「都市緑地法等の一部を改正する法律」が施行されました。
生産緑地法の改正では、懸念されている2022年問題等への対策として、
● 生産緑地地区の指定対象の土地面積下限値を500㎡から300㎡に引き下げ可能に
● 生産緑地地区内に農産物加工・製造施設、農産物等直売所、農家レストラン等の建築物の設置を可能に
● 買取り申出までの期間を所有者等の意向をもとに、「特定生産緑地」として10年延長することを可能に(10年経過後も繰り返し10年延長が可)
の3点を可能にしました。

平成30年6月15日から民泊新法が施行されました! 〜制度内容と住宅宿泊管理業者の留意点〜

■新制度創設の背景
 近年、IT技術の発展によりインターネット上で旅行者と、宿泊サービス提供者とをマッチングすることが可能となり、世界中で自宅や空き家に旅行者を宿泊させる「民泊」が活発に行われるようになりました。
 他方で、わが国では、「施設を設けて民泊料を受けて人を宿泊させる営業」には旅館業法による許可が必要とされています。民泊の動きは旅館業法に抵触するだけでなく、民泊先でのトラブルが生ずる事例が現れました。そこで、新たに住宅宿泊事業法(以下「新法」)が制定され、施行されることとなりました。

■制度の概要
 新法では、人を宿泊させる日数が1年間で180泊を超えないものを「住宅宿泊事業」と定義し、この住宅宿泊事業は、都道府県知事への届出を行うだけで営むことができるとしたところに特徴があります。また、台所、浴室、便所、洗面施設が設けられていないと民泊を行うことはできません。
 ホームステイ型の民泊(当該住宅に家主が同居)の場合は、安全面、衛生面の確保、近隣トラブルの防止措置等の住宅宿泊管理業務は当該家主が行います。
 他方、家主が不在である民泊の場合は、必ず、住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなければなりません。この、住宅宿泊管理業を営むためには、国土交通大臣に登録が必要です。住宅宿泊管理業者としては、宅地建物取引業者や賃貸住宅管理業者が参入することが期待され、新規ビジネスのチャンスでもあるでしょう。 
 なお、新法では新たに、住宅宿泊仲介業を営む住宅宿泊仲介業者も必要になり、観光庁長官の登録を受け、宿泊にかかる契約の締結を代理し、または媒介します。

■住宅宿泊管理業者としての留意点
 ➀家主同居型であれば住宅宿泊管理業が行う住宅宿泊管理業務の代行と、➁住宅宿泊管理業の訂正な遂行のための措置を講ずることが必要です。➀については安全面や衛生面の確保等や周辺住民からの苦情対応等の業務があります。➁については、管理委託契約を住宅宿泊事業者と締結するにあたり、重要事項説明を行うことや契約にかかる書面の交付義務など、宅地建物取引業法に類似した義務が課せられています。
 なお、受託した管理業務を他の下請け業者に丸投げすることは禁止されています。

■住宅オーナーへの助言
 住宅オーナーは、当該住宅を賃貸するか民泊とするかが選択できることになります。民泊を選択した場合は住宅宿泊事業としての届出が必要となりますが、この届出を行わずに民泊を営業すると、6か月以下の懲役または100万円以下の罰金となります。
 また、賃借物件で民泊を行う際は、賃貸借契約において転貸や民泊が認められている場合になりますので、賃貸借契約に民泊の可否を盛り込むことを助言することが有益です。
 「住宅」に関わる新たなビジネスである「民泊」は、宅地建物取引業者がキープレーヤーの1人となるでしょう。